การตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมสำหรับการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: คู่มือทีละขั้นตอน
กำลังจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยใช่ไหม? เรียนรู้ว่าการประเมินสถานะสิ่งแวดล้อมของพื้นที่ (ESA) ระยะที่ 1 และระยะที่ 2 ช่วยปกป้องคุณจากการปนเปื้อนที่ซ่อนอยู่และความเสี่ยงด้านกฎระเบียบได้อย่างไร
วันที่:
ติดต่อเราเพื่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม
เมื่อคุณเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการ อาคารที่มีอยู่เดิม หรือโครงการที่ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ คุณกำลังรับมาซึ่งประวัติด้านสิ่งแวดล้อมของทรัพย์สินนั้นด้วย ทั้งการปนเปื้อนจากการใช้งานเชิงอุตสาหกรรมในอดีต ภาระความรับผิดด้านกฎระเบียบที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข เงื่อนไขของรายงาน EIA ที่ไม่เคยถูกนำไปปฏิบัติ ตลอดจนสภาพดินที่จะส่งผลต่อการออกแบบและต้นทุนของงานฐานราก
การตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อม (Environmental Due Diligence: EDD) คือกระบวนการระบุและประเมินความเสี่ยงเหล่านี้ก่อนที่คุณจะตัดสินใจเข้าซื้อ กระบวนการนี้ช่วยให้ผู้ซื้อ นักลงทุน และสถาบันการเงินเข้าใจสถานะด้านสิ่งแวดล้อมของทรัพย์สินอย่างเป็นอิสระและอยู่บนพื้นฐานของหลักฐาน พร้อมทั้งให้ข้อมูลที่จำเป็นต่อการเจรจาต่อรอง การประเมินราคาความเสี่ยง หรือการตัดสินใจถอนตัว
ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยที่มีความคึกคัก ซึ่งมีการเปลี่ยนมือของที่ดินอยู่เป็นประจำ และประวัติด้านสิ่งแวดล้อมของที่ดินในเขตเมืองมักมีการบันทึกไว้ไม่ครบถ้วน การตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมจึงเป็นหนึ่งในขั้นตอนที่สำคัญที่สุดของกระบวนการเข้าซื้อ
การตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมคืออะไร?
การตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมคือการสำรวจตรวจสอบสภาพด้านสิ่งแวดล้อมและสถานะการปฏิบัติตามกฎระเบียบของทรัพย์สินอย่างเป็นอิสระ โดยทั่วไปจะดำเนินการเป็นระยะ ๆ ซึ่งแต่ละระยะจะให้ภาพความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อมที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่อย่างละเอียดมากขึ้นตามลำดับ
ขอบเขตและความละเอียดของการตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมจะถูกปรับให้เหมาะสมกับทรัพย์สินและธุรกรรมแต่ละกรณี ที่ดินเปล่า (Greenfield) ในย่านเมืองใหม่ย่อมต้องการการตรวจสอบที่แตกต่างจากพื้นที่อุตสาหกรรมเดิมในย่านชานเมืองของกรุงเทพฯ ที่พัฒนามาแล้ว การเข้าซื้อโรงแรมย่อมมีจุดเน้นที่ต่างจากการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ ดังนั้นแผนการตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมจึงควรได้รับการออกแบบให้ตอบโจทย์ความเสี่ยงเฉพาะที่มีแนวโน้มจะพบในพื้นที่นั้น ๆ มากที่สุด
การประเมินสถานะสิ่งแวดล้อมของพื้นที่ ระยะที่ 1 (Phase I ESA): จุดเริ่มต้น
การประเมินสถานะสิ่งแวดล้อมของพื้นที่ ระยะที่ 1 (Phase I ESA) เป็นขั้นตอนแรกของแผนการตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมส่วนใหญ่ เป็นการศึกษาจากเอกสารและการสำรวจพื้นที่เบื้องต้น โดยยังไม่มีการตรวจสอบเชิงลึกที่รบกวนพื้นที่ในระยะนี้ มีเป้าหมายเพื่อระบุประเด็นด้านสิ่งแวดล้อมที่อาจเป็นข้อกังวล โดยอ้างอิงจากประวัติของพื้นที่ สภาพปัจจุบัน และสภาพแวดล้อมโดยรอบ
สิ่งที่ Phase I ครอบคลุม
การทบทวนประวัติ: ผู้ประเมินจะทบทวนบันทึกข้อมูลที่มีอยู่เพื่อระบุประวัติการใช้ที่ดินของพื้นที่ ว่ามีกิจกรรมใดเกิดขึ้นบนพื้นที่และบริเวณโดยรอบ และกิจกรรมเหล่านั้นเกี่ยวข้องกับการปนเปื้อนที่อาจเกิดขึ้นหรือไม่ แหล่งข้อมูลได้แก่ แผนที่ในอดีต ภาพถ่ายทางอากาศ บันทึกการใช้ที่ดิน ข้อมูลการจดทะเบียนบริษัท และบันทึกด้านสิ่งแวดล้อมที่มีอยู่
การสำรวจพื้นที่: การตรวจสอบพื้นที่และบริเวณโดยรอบทางกายภาพ เพื่อระบุสัญญาณบ่งชี้การปนเปื้อนที่อาจเกิดขึ้น เช่น ถังเก็บสาร ถังหรือภาชนะบรรจุ คราบสกปรก กลิ่น กองของเสีย รูปแบบการระบายน้ำ ตลอดจนสภาพของดินและพืชพรรณ รวมถึงการประเมินสภาพและลักษณะของอาคารที่มีอยู่เดิม
การทบทวนด้านกฎระเบียบ: การทบทวนฐานข้อมูลด้านกฎระเบียบและบันทึกใบอนุญาตที่เกี่ยวข้อง เพื่อระบุเหตุการณ์ด้านสิ่งแวดล้อม การบังคับใช้กฎหมาย หรือเงื่อนไขใบอนุญาตที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่หรือทรัพย์สินใกล้เคียงที่ทราบ
การสัมภาษณ์: หากเข้าถึงได้ จะมีการสัมภาษณ์ผู้ใช้พื้นที่ เจ้าของ หรือผู้ที่เคยใช้พื้นที่ เพื่อรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับกิจกรรมในอดีตและปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมที่ทราบ
ผลลัพธ์ของ Phase I
รายงาน Phase I จะสรุปผลการตรวจสอบและระบุสภาวะด้านสิ่งแวดล้อมที่พึงรับรู้ (Recognised Environmental Conditions: RECs) ซึ่งหมายถึงสถานการณ์ที่บ่งชี้ถึงการรั่วไหลของสารอันตรายที่เกิดขึ้นจริงหรืออาจเกิดขึ้นและอาจส่งผลกระทบต่อทรัพย์สิน หากพบ RECs รายงานจะให้คำแนะนำว่าควรดำเนินการตรวจสอบในระยะที่ 2 (Phase II) หรือไม่
ผลการตรวจสอบ Phase I ที่ไม่พบ RECs ช่วยให้ผู้เข้าซื้อมั่นใจได้ในระดับที่เหมาะสมว่าพื้นที่ไม่มีปัญหาการปนเปื้อนที่มีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม Phase I มีข้อจำกัด คือไม่สามารถตรวจพบการปนเปื้อนที่ไม่ปรากฏหลักฐานทางประวัติหรือทางสายตาได้ ในกรณีที่ประวัติของพื้นที่ไม่ชัดเจน หรือมีจุดรับผลกระทบที่อ่อนไหวอยู่ในบริเวณนั้น อาจจำเป็นต้องดำเนินการตรวจสอบ Phase II ไม่ว่าในกรณีใด
การประเมินสถานะสิ่งแวดล้อมของพื้นที่ ระยะที่ 2 (Phase II ESA): การตรวจสอบเชิงลึก
เมื่อ Phase I พบ RECs หรือเมื่อลักษณะของธุรกรรมต้องการความมั่นใจในระดับที่สูงขึ้น จะมีการดำเนินการ Phase II ESA ซึ่งเกี่ยวข้องกับการตรวจสอบเชิงลึกที่รบกวนพื้นที่ ได้แก่ การเก็บตัวอย่างดิน การเก็บตัวอย่างน้ำใต้ดิน และการวิเคราะห์ในห้องปฏิบัติการ เพื่อระบุสถานะการปนเปื้อนที่แท้จริงของพื้นที่
สิ่งที่ Phase II ครอบคลุม
แผนการตรวจสอบพื้นที่: แผนการเก็บตัวอย่างที่จัดทำอย่างเป็นระบบ ออกแบบเพื่อทดสอบดินและน้ำใต้ดินในตำแหน่งและความลึกที่มีแนวโน้มได้รับผลกระทบจาก RECs ที่ระบุไว้มากที่สุด แผนนี้ออกแบบเพื่อยืนยันหรือตัดความเป็นไปได้ของการปนเปื้อน และในกรณีที่พบการปนเปื้อน เพื่อระบุขอบเขตและความเข้มข้นของการปนเปื้อนนั้น
การวิเคราะห์ในห้องปฏิบัติการ: ตัวอย่างดินและน้ำใต้ดินจะถูกนำไปวิเคราะห์หาสารปนเปื้อนที่เป็นข้อกังวล ซึ่งอาจรวมถึงสารไฮโดรคาร์บอน โลหะหนัก ตัวทำละลาย สารกำจัดศัตรูพืช หรือสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการใช้งานในอดีตของพื้นที่
การประเมินความเสี่ยง: เมื่อยืนยันว่ามีการปนเปื้อน จะมีการประเมินความเสี่ยงเพื่อพิจารณาความสำคัญของการปนเปื้อนเทียบกับการใช้งานปลายทางที่วางแผนไว้ของพื้นที่ การปนเปื้อนที่ก่อให้เกิดความเสี่ยงที่ยอมรับไม่ได้สำหรับการใช้งานเป็นที่พักอาศัย อาจยอมรับได้สำหรับการใช้งานเชิงพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม หากมีมาตรการบริหารจัดการความเสี่ยงที่เหมาะสม
การประมาณต้นทุนการฟื้นฟู: ในกรณีที่การปนเปื้อนจำเป็นต้องได้รับการฟื้นฟู รายงาน Phase II จะรวมการประมาณต้นทุนและแผนงานสำหรับงานฟื้นฟู ซึ่งเป็นข้อมูลสำคัญต่อการกำหนดราคาธุรกรรมและการจัดสรรความเสี่ยง
การตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมที่มากกว่าเรื่องการปนเปื้อน
แม้ว่าการประเมินการปนเปื้อนจะเป็นแกนหลักของแผนการตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมส่วนใหญ่ แต่การตรวจสอบที่ครอบคลุมสำหรับการเข้าซื้อเพื่อพัฒนาโครงการในประเทศไทยยังครอบคลุมประเด็นด้านสิ่งแวดล้อมและกฎระเบียบในวงกว้างขึ้นด้วย
การปฏิบัติตาม EIA และใบอนุญาต
สำหรับพื้นที่ที่มีอาคารเดิมหรือได้รับการอนุมัติให้พัฒนาโครงการ การตรวจสอบสถานะควรทบทวนว่าได้มีการขอใบอนุญาตและการอนุมัติด้านสิ่งแวดล้อมที่จำเป็น รวมถึงการอนุมัติ EIA แล้วหรือไม่ และได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่แนบมากับการอนุมัติเหล่านั้นหรือไม่ รายงาน EIA ที่ได้รับอนุมัติแต่ไม่เคยถูกนำไปปฏิบัติอย่างถูกต้อง จะก่อให้เกิดภาระความรับผิดด้านกฎระเบียบที่ผู้เข้าซื้ออาจต้องรับช่วงต่อ
การปฏิบัติตามแผนการจัดการสิ่งแวดล้อม
โครงการที่ได้รับการอนุมัติ EIA มักถูกกำหนดให้ต้องดำเนินการตามแผนการจัดการสิ่งแวดล้อม (Environmental Management Plan: EMP) ในระหว่างการก่อสร้างและการดำเนินงาน การตรวจสอบสถานะควรประเมินสถานะการปฏิบัติตาม EMP ว่าได้มีการติดตามตรวจสอบหรือไม่ ได้ยื่นรายงานต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ. / ONEP) หรือไม่ และมีเหตุการณ์การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดที่ถูกบันทึกหรือได้รับการแก้ไขแล้วหรือไม่
การตรวจประเมินด้านสิ่งแวดล้อม อาชีวอนามัย และความปลอดภัย (EHS Audit)
สำหรับการเข้าซื้อธุรกิจหรือสถานประกอบการที่ดำเนินงานอยู่ เช่น โรงงานอุตสาหกรรม อาคารพาณิชย์ หรือโรงแรม การตรวจประเมินด้านสิ่งแวดล้อม อาชีวอนามัย และความปลอดภัย (EHS Audit) จะประเมินการปฏิบัติตามกฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมและอาชีวอนามัยและความปลอดภัยของไทยที่บังคับใช้อยู่ในปัจจุบันของสถานประกอบการนั้น การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดที่พบจากการตรวจประเมิน EHS อาจเป็นทั้งภาระทางการเงิน (สำหรับการแก้ไขหรือค่าปรับ) และความเสี่ยงด้านชื่อเสียง
การตรวจสอบสถานะห่วงโซ่อุปทาน
สำหรับธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับสินทรัพย์ทางอุตสาหกรรมหรือธุรกิจที่มีห่วงโซ่อุปทานซับซ้อน การตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมของห่วงโซ่อุปทานจะประเมินแนวปฏิบัติและภาระความรับผิดด้านสิ่งแวดล้อมของซัพพลายเออร์และผู้รับเหมาหลัก ประเด็นนี้มีความสำคัญมากขึ้นสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่อยู่ภายใต้ข้อกำหนดการรายงาน ESG หรือภาระการตรวจสอบสถานะห่วงโซ่อุปทานตามกฎระเบียบของประเทศตน
การตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมในทางปฏิบัติ
ทีมที่ปรึกษาด้านสิ่งแวดล้อมของ mentabuild ให้บริการการประเมินสถานะสิ่งแวดล้อมของพื้นที่ทั้งระยะที่ 1 และระยะที่ 2 การทบทวนการปฏิบัติตาม EIA การตรวจประเมิน EHS และการตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมของห่วงโซ่อุปทานทั่วประเทศไทย
งานของเราครอบคลุมพื้นที่พัฒนาโครงการในกรุงเทพฯ และตลาดไทยในวงกว้าง รวมถึงทรัพย์สินที่มีประวัติด้านสิ่งแวดล้อมซับซ้อนในย่านอุตสาหกรรมในเขตเมือง และพื้นที่ในบริเวณที่อ่อนไหวด้านสิ่งแวดล้อม เช่น พื้นที่ชายฝั่งและพื้นที่แนวกันชนของอุทยานแห่งชาติ
เราทำงานอย่างใกล้ชิดกับทนายความ ที่ปรึกษาทางการเงิน และที่ปรึกษาทางเทคนิค เพื่อให้มั่นใจว่าผลการตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมได้ถูกผสานเข้ากับกระบวนการทำธุรกรรมอย่างเหมาะสม ทั้งการสนับสนุนการเจรจาต่อรอง การรับรองและการรับประกันตามสัญญา และการระบุมาตรการบริหารจัดการความเสี่ยงที่จำเป็นต้องดำเนินการหลังการเข้าซื้อ
การนำผลการตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมไปใช้ในธุรกรรม
ผลการตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมไม่ได้ทำให้ดีลล้มเหลวเสมอไป แต่บ่อยครั้งกลับช่วยกำหนดว่าดีลนั้นควรถูกวางโครงสร้างอย่างไร
การปรับราคา
ในกรณีที่ Phase II พบการปนเปื้อนที่ต้องได้รับการฟื้นฟู ต้นทุนการฟื้นฟูโดยประมาณมักถูกนำมาสะท้อนในราคาซื้อขาย ผู้ซื้ออาจลดราคาข้อเสนอลงตามต้นทุนการฟื้นฟู หรือคู่สัญญาอาจตกลงกันว่าผู้ขายจะดำเนินการฟื้นฟูให้แล้วเสร็จก่อนการโอน
การรับรองและการรับประกัน
ผลการตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมถูกใช้เป็นข้อมูลประกอบการรับรองและการรับประกันในสัญญาซื้อขาย ผู้ขายที่ทราบถึงการปนเปื้อนไม่สามารถรับรองว่าทรัพย์สินปราศจากภาระความรับผิดด้านสิ่งแวดล้อมได้ การตรวจสอบสถานะช่วยให้ผู้ซื้อมีข้อมูลในการเจรจาต่อรองการรับประกันและการชดใช้ค่าเสียหายที่เหมาะสม
การวางเงินในบัญชีเอสโครว์และการกันเงินไว้
สำหรับธุรกรรมที่ภาระความรับผิดด้านสิ่งแวดล้อมยังไม่แน่นอน เช่น กรณีที่ Phase II พบการปนเปื้อนแต่ยังไม่ทราบขอบเขตทั้งหมด คู่สัญญาอาจตกลงกันที่จะกันเงินส่วนหนึ่งของราคาซื้อขายไว้ในบัญชีเอสโครว์ (Escrow) จนกว่าการฟื้นฟูจะแล้วเสร็จ
การยอมรับความเสี่ยงพร้อมแผนบริหารจัดการ
ในกรณีที่มีการปนเปื้อนแต่สามารถบริหารจัดการได้ภายใต้บริบทของโครงการที่วางแผนจะพัฒนา ผู้ซื้ออาจยอมรับความเสี่ยงโดยมีแผนการจัดการสิ่งแวดล้อมที่ตกลงกันไว้ ซึ่งโดยทั่วไปประกอบด้วยแผนการฟื้นฟูที่ผูกพัน การติดตามตรวจสอบอย่างต่อเนื่อง และการทำประกันภัยที่เหมาะสม
การตรวจสอบสถานะด้านสิ่งแวดล้อมไม่ได้เป็นเพียงการค้นหาปัญหาเท่านั้น แต่เป็นการมอบข้อมูลที่ผู้ซื้อและนักลงทุนจำเป็นต้องใช้ในการตัดสินใจอย่างชัดเจน เข้าใจว่าตนกำลังเข้าซื้ออะไร มีต้นทุนในการบริหารจัดการเท่าใด และควรวางโครงสร้างธุรกรรมอย่างไรเพื่อสะท้อนระดับความเสี่ยงที่แท้จริงของสินทรัพย์
กำลังวางแผนเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอยู่ใช่ไหม? สำรวจบริการที่ปรึกษาด้านสิ่งแวดล้อมของเรา → หรือติดต่อทีมงานของเราเพื่อพูดคุยเกี่ยวกับความต้องการด้านการตรวจสอบสถานะของคุณ
บทความล่าสุด
mentabuild ได้ให้บริการที่ปรึกษาแก่โครงการสำคัญระดับแลนด์มาร์กทั่วกรุงเทพฯ และภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ตั้งแต่โครงการมิกซ์ยูสไปจนถึงอาคารพาณิชย์ที่ได้รับรางวัล
